Zasiedzenie nieruchomości – co to oznacza?
Jednym ze sposobów nabycia własności jest zasiedzenie. Jednak nie dochodzi do niego na podstawie umowy lecz w oparciu o przepisy prawa i na skutek upływu czasu. Zasiedzenie odnosi się zarówno do rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Zgodnie z art. 172 par. 1 Kodeksu cywilnego, „posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).” Według par. 2 „po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest spełnienie łącznie obu przesłanek, a więc posiadania samoistnego oraz upłynięcie określonego czasu. Klienci odwiedzający naszą Kancelarię Radcy Prawnego Łukasz Bilski z Wrocławia często zastanawiają się, czy zasiedzenie nieruchomości nie kłóci się z prawem własności. Warto jednak pamiętać, że poprzez zasiedzenie można często usunąć niezgodności, jakie występują między stanem prawnym, a faktycznym, a tym samym uregulować daną sytuację prawną.
Radca Prawny Łukasz Bilski z Wrocławia pomoże Państwu ustalić, jakie są szanse na zasiedzenie nieruchomości bądź opracuje skuteczną strategię obrony, jeżeli sprawa dotyczy Państwa własności.
Czym jest posiadanie samoistne?
Posiadanie może być samoistne bądź zależne. Posiadaczem zależnym jest choćby najemca czy dzierżawca, który jest ograniczony w swoich działaniach. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą – jak właściciel. Oznacza to, że posiadacz samoistny daje do zrozumienia otoczeniu, że to on jest właścicielem. W przypadku zasiedzenia nieruchomości może polegać to na zamieszkiwaniu, podnajmowaniu lokalu innym osobom, wybudowaniu ogrodzenia lub budynku, obsiewaniu pola czy płaceniu podatków od nieruchomości.
Okres posiadania niezbędny do zasiedzenia nieruchomości
Warunkiem zasiedzenia nieruchomości jest posiadanie samoistne przez określony, nieprzerwany czas. Długość ta zależy natomiast od dobrej oraz złej wiary. Wyróżnia się dwa terminy – 20 lat w przypadku dobrej wiary oraz 30 lat w przypadku złej. Termin liczony jest od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. W sytuacji, gdy charakter posiadania ulegnie zmianie choćby na chwilę, termin ten należy liczyć od nowa. Niezwykle ważna jest także ciągłość posiadania.
Czym jest dobra i zła wiara? Dobra wiara zazwyczaj oznacza, że posiadacz był przekonany co do tego, że przysługuje mu prawo własności – pomimo tego, iż jego przekonanie było mylne. Natomiast zła wiara w zasiedzeniu nieruchomości dotyczy sytuacji, w której posiadacz był świadomy odnośnie tego, że określona nieruchomość do niego nie należy. Dokonanie oceny odnośnie dobrej lub złej wiary w przypadku zasiedzenia nieruchomości bazuje przede wszystkim na momencie, w którym dana osoba objęła nieruchomość w posiadanie.
Właścicielem nieruchomości może zostać nawet dopiero co urodzony noworodek. Prawo własności nie jest bowiem zależne od wieku. Małoletni może zostać właścicielem także na skutek darowizny bądź otwarcia spadku. W przypadku, gdy właścicielem nieruchomości jest osoba małoletnia, zasiedzenie nieruchomości nie może zakończyć się przed upływem dwóch lat od uzyskania przez małoletniego pełnoletności.
Kiedy należy iść do sądu?
Nie istnieje obowiązek wszczynania postępowania o zasiedzenie nieruchomości, jako że dochodzi do niego automatycznie, po spełnieniu przesłanek. Jednak pomimo tego, warto jest złożyć taki wniosek. Co zyskujemy? Przede wszystkim będziemy dysponować dowodem poświadczającym, że to my jesteśmy właścicielami. Jest to szczególnie przydatne, gdy podejmiemy decyzję o sprzedaży nieruchomości czy w sytuacji, gdy będziemy chcieli uzyskać pozwolenie na budowę.
W Kancelarii Radcy Prawnego Łukasz Bilski z Wrocławia odpowiemy na wszystkie wątpliwości oraz pomożemy w uzyskaniu postanowienia poświadczającego prawo do nieruchomości.
Co powinien zawierać wniosek o zasiedzenie nieruchomości?
We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości w dobrej wierze, powinny znaleźć się informacje na temat miejsca położenia, numeru działki, numeru księgi wieczystej oraz sądu, który prowadzi księgę, a także należy podać okres samoistnego posiadania nieruchomości wraz z początkową datą. W uzasadnieniu należy wskazać sposób, w jaki weszliśmy w posiadanie nieruchomości, a więc czy nastąpiło to na skutek nieformalnej umowy, aktu notarialnego czy może bezumownie. Co więcej, należy także podać informacje dotyczące poprzedniego właściciela bądź jego spadkobierców. We wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości powinniśmy wskazać inne osoby, które mogą być zainteresowane rozstrzygnięciem.
Do wniosku w sprawie o zasiedzenie nieruchomości należy także dołączyć wszelkie istniejące dowody, takie jak:
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości bądź zaświadczenie o stanie prawnym nieruchomości;
- wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości z wypisem z rejestru gruntów;
- dokumenty potwierdzające opłacanie podatku od nieruchomości bądź rachunki za prace, który były zlecane w celu utrzymania nieruchomości we właściwym stanie (także dotyczące remontów);
- dokumenty z których wynika, że władaliśmy nieruchomością, jak na przykład umowy najmu z osobami trzecimi;
- wszelkie fotografie potwierdzające, że od wielu lat spędzamy czas na terenie danej nieruchomości (na przykład fotografie rodzinne).
Dowodem w sprawie o zasiedzenie nieruchomości mogą być także zeznania świadków. Sąd zbiera wówczas zeznania od rodziny oraz sąsiadów, którzy są w stanie potwierdzić stan faktyczny.
Od decyzji sądu pierwszej instancji przysługuje apelacja do sądu drugiej instancji. Termin wniesienia apelacji w sprawie o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2 tygodnie od dnia doręczenia postanowienia wraz z uzasadnieniem dotyczącym tego, o co należy wystąpić w ciągu 7 dni od dnia ogłoszenia postanowienia.
Opodatkowanie zasiedzenia nieruchomości
Należy pamiętać o tym, że w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się postanowienia, musimy złożyć formularz SD-3, który dotyczy podatku od zasiedzenia. Podatek od zasiedzenia nieruchomości wynosi 7% podstawy opodatkowania. Podstawa stanowi wartość nieruchomości, którą określa się bazując na stanie nieruchomości w dniu nabycia oraz cen rynkowych. Po tym, gdy złożymy deklarację, otrzymamy informację o wysokości podatku.
Podstawa opodatkowania może jednak zostać obniżona. W tym celu należy przedstawić dokumenty (rachunki), dzięki którym będzie można wyłączyć z podstawy wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas zasiedzenia. Również w sytuacji, gdy na określonym obszarze wybudowaliśmy budynek, możemy jego wartość wyłączyć z podstawy opodatkowania.
W myśl ustawy zwalnia się od podatku nabycie własności fizycznie wydzielonych części nieruchomości w drodze zasiedzenia przez osoby będące współwłaścicielami ułamkowych części nieruchomości - do wysokości udziału we współwłasności.
Masz pytania? Potrzebujesz pomocy? Sprawy, takie jak zasiedzenie nieruchomości Kancelaria Radcy Prawnego Łukasz Bilski we Wrocławiu rozwiązuje z powodzeniem od lat. Przeanalizujemy Twój przypadek, a następnie stworzymy skuteczną strategię działania.
