Na podstawie art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (rękojmia).”
Warto przyjrzeć się bliżej tej regulacji, by zrozumieć, jak działa ochrona kupującego oraz jakie są obowiązki sprzedającego w kontekście sprzedaży nieruchomości.
Czym jest rękojmia za wady ukryte?
Rękojmia to odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego, która obejmuje wady rzeczy sprzedanej, w tym przypadku nieruchomości. Dotyczy ona zarówno wad fizycznych, jak i wad prawnych. Wadą fizyczną nieruchomości jest sytuacja, gdy sprzedana nieruchomość nie ma właściwości, o których zapewniał sprzedawca, bądź nie nadaje się do celu, do którego miała być przeznaczona zgodnie z umową.
Wada ukryta to taka wada, której kupujący nie mógł zauważyć przy dokonywaniu transakcji, np. w trakcie oględzin nieruchomości lub na podstawie przedstawionych przez sprzedawcę informacji. Wady te mogą dotyczyć zarówno elementów konstrukcyjnych budynku (np. pęknięcia w ścianach, nieszczelność dachu), jak i instalacji wewnętrznych (np. wadliwe instalacje elektryczne czy wodno-kanalizacyjne). v
Zakres odpowiedzialności sprzedawcy
Zgodnie z przepisem art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego, sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli sprzedana nieruchomość ma wadę. Odpowiedzialność ta obejmuje wady zarówno fizyczne, jak i prawne, a sprzedawca nie jest zwolniony z tej odpowiedzialności, chyba że kupujący wiedział o wadzie w momencie zawierania umowy.
Sprzedawca nie może wyłączyć odpowiedzialności za wady ukryte w przypadku sprzedaży nieruchomości na rzecz konsumenta (osoby fizycznej nabywającej nieruchomość na własne cele mieszkaniowe). W transakcjach między przedsiębiorcami takie wyłączenie może być jednak dopuszczalne, o ile zostało wyraźnie zapisane w umowie.
Roszczenia kupującego z tytułu rękojmi
Jeżeli nieruchomość okaże się wadliwa, kupujący ma prawo dochodzić określonych roszczeń wobec sprzedawcy na podstawie przepisów o rękojmi. Może on skorzystać z kilku środków ochrony swoich interesów, w zależności od rodzaju i powagi wady.
Do roszczeń kupującego należą:
- Obniżenie ceny nieruchomości – jeśli wada zmniejsza jej wartość.
- Odstąpienie od umowy – w przypadku istotnej wady, która uniemożliwia korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
- Żądanie usunięcia wady – kupujący może zażądać, by sprzedawca usunął wadę, np. poprzez naprawę konstrukcji czy wymianę wadliwej instalacji.
- Wymiana nieruchomości na wolną od wad – ten środek jest raczej rzadko stosowany w przypadku nieruchomości, choć w teorii przepisy nie wykluczają takiej możliwości.
Jednak należy zwrócić uwagę na terminy obowiązujące kupującego. Może on zgłaszać roszczenia z tytułu rękojmi przez okres 5 lat od dnia wydania nieruchomości. Termin ten jest nieprzekraczalny i liczony od dnia faktycznego przekazania nieruchomości kupującemu.
Jak zabezpieczyć się przed wadami ukrytymi przy zakupie nieruchomości?
Pomimo dużej ochrony jaką oferuje rękojma, warto zabezpieczyć się przed ewentualnymi wadami. Można to zrobić na kilka sposobów:
- Zlecić ekspertyzy techniczne
- Skorzystać z usług specjalistów
- Przeanalizować stan prawny nieruchomości poprzez dokładne sprawdzenie księgi wieczystej oraz ewentualnych obciążeń